Svjedočimo divljanju cijena nekretnina. Ponekad nam se čini da one rastu iz dana u dan, a nerijetko krivicu prebacujemo na investitora, na državu, na radnu snagu… Ipak u cijenu kvadrata koji želimo kupiti ulazi puno više od onoga što mislimo. Pitanje „zašto cijene divljaju“ natjerale su nas da istražimo koji su razlozi tome i što sve ulazi u tu cijenu koji će mnogi otplaćivati do svoje mirovine. Za sugovornika smo odabrali čovjeka koji građevinske radove ima u malom prstu. Saša Perko je magistar inženjer građevinarstva te direktor u DOMinvest grupi.
– Slažem se da je porast cijena nekretnine neočekivan. Dok u većini članica EU cijene padaju oko 5-10%, u Hrvatskoj je prosječan rast oko 10 posto godišnje. Glavnih razloga je nekoliko, svakako je najznačajniji inflacija koja je i čak i ove godine na visokih 5%. U građevini je ona još značajnija zbog cijene materijala koje i dalje rastu. S druge strane zbog velike potražnje za građevinskim radnicima, cijena usluga raste rapidno. Za neke od usluga koje ste prije 4 godine mogli dobiti za primjerene cijene, danas je cijena dvostruka, a nerijetko i više. Tome svemu pogoduju EU natječaji i potresna obnova zbog koje značajno raste cijena građevinskih usluga. Cijene zemljišta su drastično porasle i naglasak na neopravdane cijene bi se trebale usmjeriti na cijene zemljišta. Zemljište koje ste mogli kupiti prije 4 godine je identično kakvo je i danas, a cijena tog isto zemljišta se podvostručila. Primjerice, parcelu koju smo kupili 2020. godine na Trešnjevci u Zagrebu tada je stajala 450€/m2, danas na sličnoj poziciji ne možemo kupiti ispod 900-1000€/m2. Rekao bih da se ovdje najviše, ali neopravdano pokušava iskoristiti prilika u cijelom ovom ludilu – objašnjava nam Saša Perko koji tvrdi da je teško odrediti realnu cijenu nekretnine.
Nije isto je li nekretnina vizualno i funkcionalno atraktivna (to znači skuplji arhitekt i sam projekt), je li na poželjnoj lokaciji, kakvo je zemljište (ravan ili brdovit teren), tko ju je gradio, tko je developer, te zadnje, ali ne i najmanje važno – koliko taj developer želi zaraditi. Tržište je manje-više realno, jer upravo tržište definira cijenu. Da nitko ne kupuje po takvim cijenama, one bi se smanjile – kao što je trenutno primjer u Njemačkoj. Prema riječima našeg sugovornika najveći problem je u ponudi, kvalitetnih nekretnina. U Zagrebu se može skoro na prste jedne ruke nabrojati kvalitetnih parcela, a za takve vlasnici traže ogromno svote novaca. Kad developer tu zbroji trošak svog kapitala, angažman oko cijelog projekta (projektni ciklus od 3 godine) i zarade koju može ostvariti, na kraju nije zadovoljan. No da budemo precizniji, tražili smo konkretan odgovor da nam se objasni što točno ulazi u cijenu kvadrata?
– Najprije bih volio spomenuti prvi „trošak“ u cijeni kvadrata, a to je PDV koji direktno ide državi. Dakle, ako je cijena neto kvadrata stana 3.000 €, gotovo transakcijski državi ide 600 €, dakle developeru ostaje 2.400 € za pokrivanje svih troškova i eventualnu zaradu. Daleko najznačajniji trošak je gradnja, ona u cijeloj investiciji čini 40-45% troškova. Kod gradnje je potrebno spomenuti da developer gradi zgradu po BRP (u što ulaze i površine zidova, stubišta, hodnika i kotlovnica), a prodaje samo neto kvadrate. Tu gradnja više ne košta 1.200 – 1.400 €/m2, već se ostvaruje 20% manje neto kvadrata, dakle trošak gradnje je u tom slučaju 1.500 – 1.750€/m2. Potom je tu i zemljište, projektiranje i stručni nadzor, troškovi priključaka, komunalnog i vodnog doprinosa, troškovi marketinga i prodaje i ostali indirektni troškovi koji se mogu popeti do 1-2% investicije“, objašnjava Saša Perko koji nam je pojasnio i zašto cijene nekretnina nisu jednake u Zagrebu, na moru ili u Slavoniji.
– Nažalost, niti cijene materijala nisu iste u Hrvatskoj. Tamo gdje ga je teže dovest ili tamo gdje se koristi znatnije više, tamo je on i skuplji. Na visoke cijene nekretnina u Zagrebu ili na obali najviše utječu sljedeći faktori: lokacija, usluge te materijali koji su skuplji na obali, naročito na otocima i tamo gdje je manjak konkurencije. Par primjera za razumijevanje visokih cijena na obali: građevinske firme ne smiju raditi 3-5 mjeseci, pa nije baš lako organizirati takav sustav rada. Također, kako proizvesti beton na otoku? Kako dovesti tone armature na otok? Zato su cijene materijala skuplje. Prije nego što se krene u gradnju, na obali se često prvo mora napraviti iskop u stijeni, brdovito je tlo pa je potrebno i mnogo potpornih zidova, možda su potrebni i duboki temelji… Mnogo je razloga zašto ta cijena može ići u nebesa, a nije vidljivo na van – pojasnio nam je Perko.
Ako vas zanima je li povoljnije graditi kuću ili kupiti već napravljenu – i tu imamo odgovor. Ukoliko kupujete „gotov proizvod“ proći ćete oko 15 skuplje nego da sami gradite. Naravno tu se i postavlja pitanje: je li moje vrijeme, energija i na kraju zdravlje vrijedno tih 15% ili nije? Gradnja u današnje vrijeme je iznimno iscrpljujući proces jer je vrlo nepredvidiv i pun izazova na sve strane, a ljudi ga često podcijene.
Često se ljudi pitaju trebaju li nekretninu kupovati sada ili čekati pad cijena! Svi se nadaju nekom strmoglavom padu, no…
– Tržišni ciklusi postoje, nekad je imovina skuplja, nekad je jeftinija, ali ako se gleda dugoročno, tada nema boljeg vremena za kupnju od danas. Ako inflacija bude standardnih 2-2,5%, za 40 godina ta će nekretnina vrijediti barem 2-3 puta više. Ako inflacija bude i viša, tada će možda vrijediti 5-10 puta u odnosu na danas. Ako se planirate brzo obogatiti, tada nekretnine svakako nisu najbolji izbor za ulaganje, koje god vrijeme bilo i kakvi god ciklusi bili. Ne volim špekulirati, no rekao bih da cijene neće padati značajno. Ako se i dogodi neka korekcija, ona će biti lokalna i u razini 2-5%. Usudio bih se predviđati da će se cijene u kratkoročnom periodu do 3 godina povećati. Vrlo smo interesantno tržište za Europu, to slušam svakodnevno od naših inozemnih partnera, što samo potvrđuje moje razmišljanje – iskren je naš sugovornik.
Inače, Saša Perko na čelu je DOMinvest grupe koja je firma matica za tri tvrtke kćeri koje se bave projektiranjem (DI plan d.o.o.), gradnjom (DOMinvest d.o.o.) i razvojem projekata stanogradnje (DOMinvest development d.o.o.), a u kratko/srednjoročnom planu su još dvije tvrtke unutar građevinskog sektora kako bi zaokružili komplet usluga u građevinarstvu. Ukoliko gradite ili se spremate graditi, svakako im se možete obratiti i putem njihove web stranice.
